Lokasi dan Sewa-guna-usaha

[Kembali ke atas]

Lokasi, Lokasi, Lokasi

Kesaksian Jack Edwards Tanah Bangunan Komersial "Kebanyakan bisnis eceran membutuhkan kemudahan untuk dijangkau dan dilihat yang baik." Transkripsi - html

Apakah Anda seorang pengusaha sambilan atau penuh waktu, pada suatu saat persoalan tanah bangunan akan menjadi penting untuk Anda. Kesuksesan atau kegagalan kebanyakan bisnis eceran akan bergantung kepada kemampuan pemilihan dan penilaian oleh pemilik dalam memilih lokasi yang cocok.

Langkah awal dalam bisnis adalah menentukan dimana Anda akan tinggal dan dimana bisnis Anda akan berlokasi. Anda mungkin mempunyai peluang untuk pindah ke suatu daerah dimana Anda benar-benar menikmati untuk tinggal dan bekerja.

Kategori Penetapan Wilayah

Setiap kota mempunyai Departemen Perencanaan di Balai Kota. Anda akan berhubungan dengan lembaga ini serta beberapa departemen dan instansi pemerintah kota lainnya yang mempunyai wewenang kebijaksaan untuk menyetujui atau menolak segala rencana yang Anda harapkan.

Anda tidak bisa mengandalkan lagi kepada penetapan wilayah untuk mengetahui peraturan apa saja yang ada di lokasi yang Anda inginkan. Seringkali lokasi yang Anda inginkan akan tunduk kepada persetujuan "rencana tata kota", penilaian dampak lingkungan dan sejumlah persoalan pengaturan lainnya.

Anda akan mendapatkan diri Anda sendiri muncul sebelum badan pengkajian sering terlihat tidak masuk akal di dalam keputusannya. Banyak kota mempunyai sejumlah instansi pembangunan kembali yang berwenang menentukan berbagai kondisi yang bahkan lebih keras daripada yang ditentukan oleh peraturan setempat.

Salah satu pengembang pusat perbelanjaan menjadi begitu frustrasi dengan segala permintaan dari berbagai instansi pemerintah kota sehingga is akhirnya angkat tangan dan menjual propertinya. Pemilik baru sukses dalam mengembangkan property tersebut. Rahasianya adalah, "Saya pergi ke Balai Kota dan mengatakan kepada mereka bahwa saya akan melakukan apa saja yang mereka ingin saya lakukan-----dan melakukannya."

Sekarang, tak pelak lagi ada saat-saatnya dimana berbagai kondisi yang tidak masuk akal akan membuat sebuah lokasi untuk bisnis Anda menjadi kurang menarik. Dalam kasus seperti itu Anda sebaiknya tanpa terganggu perasaan mencari lokasi yang lain.

Kriteria untuk Bisnis Rumahan

Pastikan bahwa bisnis rumahan Anda diperbolehkan dan Anda memiliki izin yang diperlukan oleh kota. Banyak rumah tunduk kepada peraturan yang berhubungan dengan pemilik. Periksalah untuk memastikan bahwa Anda memenuhi persyaratan.

Kriteria untuk Bisnis Manufaktur, Pergudangan, Industri

• Memungkinkan perluasan di masa depan
• Cocok bagi karyawan
• Mudah dicapai
• Tenaga kerja tersedia
• Listrik dan air lancar
• Sesuai untuk sistem pengangkutan dan pengiriman kilat

Kriteria untuk Bisnis Eceran

Kesaksian Donna Strachan Beauty Salon Owner "Lakukan yang terbaik Anda lakukan, jangan coba menjadi segala sesuatu untuk semua orang." Transkripsi - html

Masing-masing bisnis eceran dan komersial mempunyai kriterianya sendiri. Sebagai contoh, toko donat sebaiknya berlokasi di sisi jalan "berangkat bekerja". Sebaliknya, kedai minuman keras sebaiknya berada di sisi jalan dengan lalu lintas pulang ke rumah dari tempat kerja.

Pemilihan lokasi pertama Anda akan berdampak sangat besar kepada kesempatan Anda untuk meraih kesuksesan.

Pada Bagian Pertama Anda menganalisis bisnis yang serupa dengan bisnis pilihan Anda. Apakah Anda menganalisis dimana mereka berlokasi dan mengapa?

• Pilih jenis pemusatan yang sesuai (mall, strip, mini). Beberapa bisnis paling sesuai berlokasi di pusat perdagangan besar tetapi sebagian lagi, seperti Mini-Mart, toko video dan bisnis cuci pakaian lebih berhasil di pusat perdagangan yang lebih kecil. Beberapa bisnis lain berjalan baik ditepi jalan raya, seperti rumah penitipan anak atau toko barang antik.
• Data demografis akan menyediakan informasi mengenai lingkungan sekitar. Data tersebut memberitahu Anda mengenai jumlah penduduk, jumlah rumah tangga, perkiraan penduduk menurut ras, usia dan tingkat pendapatan dalam radius satu, dua atau lima mil. Anda bisa menemukan sejumlah perusahaan yang menyediakan informasi ini di Internet. Lanjutkan pergi ke beberapa mesin pencari utama dan masukkan "data demografis".
• Datangilah daerah tersebut dan bercakap-cakaplah dengan penduduk setempat. Anda akan terkejut betapa banyak yang bisa Anda pelajari dengan berbicara dengan nasabah, karyawan dan pemilik.
• Kepadatan lalu lintas sangat penting karena akan menunjukkan jumlah mobil yang berhenti di persimpangan jalan. Anda juga bisa menghitung orang yang berjalan lalu lalang yang cocok untuk bisnis dari banyaknya pengunjung yang mampir. Laporan ini dapat diperoleh dari departemen lalu lintas setempat.
• Kemudahan untuk dilihat dan petunjuk nama. Para nasabah harus mengetahui bahwa Anda berada di sana. Mereka harus dapat melihat toko Anda. Biasanya diakhir atau ujung lokasi adalah lebih baik, sehingga uang sewa untuk ruangan-ruangan itu lebih tinggi. Dapatkan tanda terbesar yang Anda bisa. Beritahu masyarakat dengan jelas apa saja yang Anda jual. Contoh-contoh: Perjalanan, Hadiah, Hewan piaraan, kemudian beritahu produk-produknya. Baik sewa-guna-usaha Anda maupun peraturan kota menerapkan pembatasan terhadap ukuran papan nama.
• Akses dan parkir: Pastikan bahwa Anda memiliki tempat parkir yang memadai dan sesuai. Hindari jalan dengan garis pembagi jalan atau lalu lintas satu arah. Nasabah lebih menyukai toko dimana tempat parkir terletak didepan.
• Berdekatan dengan pesaing: Ketahui dimana para pesaing Anda berlokasi. Anda bisa mengetahui nama dan alamat mereka dari Halaman Kuning. Cari tahu apa yang persaingan Anda sedang lakukan dan bagaimana mereka melakukannya.

Generator (jangkar): Ini adalah toko bertaraf nasional besar di mall atau pusat perbelanjaan. Misalnya, Albertson's, Nordstrom, Wal-Mart dan/atau McDonald's akan membantu membawa masuk para nasabah kedalam pusat perbelanjaan. Lebih dekat bisnis Anda menjadi generator, biasanya lebih baik untuk bisnis Anda.

[Kembali ke atas]

Lakukan dan Jangan Lakukan dalam Sewa-guna-usaha

Kesaksian Larry Tien Studio Foto A B "Pastikan bahwa baik produk atau pelayanan Anda adalah yang terbaik." Transkripsi - html

Lakukan dalam Sewa-guna-usaha

Pekerjakan seorang ahli hukum dibidang tanah bangunan untuk membantu Anda dalam merundingkan sewa-guna-usaha atau pembelian. Sewa-guna-usaha lima tahun ruangan $1.000 per bulan adalah $60.000 (mungkin kewajiban pribadi) dan mungkin akan menjadi kewajiban terbesar Anda untuk memulai bisnis.

Kebanyakan sewa-guna-usaha toko eceran adalah sewa-guna-usaha Bersih, Bersih, Bersih (BBB) (juga dikenal sebagai Sewa-guna-usaha Bersih Rangkap Tiga) yang berarti bahwa sebagai penyewa Anda akan membayar pajak, asuransi, berkebun, listrik dan air, jaminan, sampah dan saluran air kotor, kotoran, penghapusan grafiti dan perbaikan. Biaya ini didasarkan kepada ukuran luas ruangan Anda. Biaya CAM (Common Area Maintenance) bisa mahal jadi cari tahu perkiraan biaya per bulan sebelum penandatanganan sewa-guna-usaha. Biaya CAM dapat berubah-ubah tetapi biasanya mencakup pembersihan tempat parkir dan perbaikan dan segala aspek pemeliharaan tempat pemakaian bersama.

Tanyakan opsi yang ada. Menjelang akhir masa sewa-guna-usaha Anda maka Anda kemudian dapat memperpanjang sewa-guna-usaha atau pindah ke tempat lain. Usahakan masa sewa-guna-usaha yang pendek. Ada beberapa alasan sehingga terpaksa menetapkan masa sewa-guna-usaha yang pendek dengan beberapa opsi:

• Bisnis Anda mungkin kurang sukses dilokasi awal Anda. Masa sewa-guna-usaha pendek akan meminimalkan kewajiban uang sewa Anda secara menyeluruh.
• Anda perlu fleksibilitas dalam persyaratan sewa-guna-usaha untuk menyesuaikan dengan pertumbuhan. Bisnis yang baru berdiri seringkali menjumpai bahwa laju pertumbuhan mereka lebih cepat daripada yang diharapkan.

Pertimbangkan kemungkinan bahwa Anda perlu memperluas bisnis Anda dan membutuhkan ruangan lebih besar. Untuk memungkinkan hal ini, sewa-guna-usaha Anda dapat menentukan bahwa kalau Anda membutuhkan lebih banyak ruangan, ruangan Anda dapat diperluas, Anda dapat pindah ke lokasi lain dalam pusat perbelanjaan atau Anda dapat membatalkan sewa-guna-usaha Anda.

Jangan Lakukan dalam "Sewa-guna-usaha"

Jangan terburu-buru mengambil keputusan. Tidak ada yang lebih baik daripada lokasi bagus terakhir.

Jangan semata-mata mempertimbangkan uang sewa. Bayarlah uang sewa yang layak untuk lokasi yang terkemuka. Jangan biarkan lessor memaksakan seluruh persyaratan sewa-guna-usaha.

Sejumlah Hal yang Perlu Dipertimbangkan Sebelum Menandatangani Sewa-guna-usaha atau Pembelian Properti

• Apakah lokasi tersebut adalah yang terbaik yang ada di daerah dimana Anda ingin berada?
• Apakah lokasi tersebut memenuhi kriteria khusus Anda sendiri?
• Apakah listrik dan air serta semua kemudahan bagi penyewa sudah memadai?

Daftar Periksa Sewa-guna-usaha (Lihat Barang Bukti Terlampir: Sewa-guna-usaha Komersial)

Angka (1)

Sewa: apakah uang sewa tersebut sebanding dengan uang sewa lainnya di lokasi yang sama?

Masa: apakah sewa-guna-usaha Anda untuk jangka waktu pendek (satu tahun atau kurang) atau jangka waktu panjang?

Luas Lantai: berapa ukuran luas ruangan tersebut? Uang sewa dan biaya CAM didasarkan pada ukuran luas ruangan Anda.

Biaya tempat pemakaian umum (CAM): berapa perkiraan biaya untuk satu tahun?

Opsi-opsi: apakah Anda memiliki opsi untuk memperpanjang sewa-guna-usaha setelah masa yang pertama berakhir?

Kenaikan uang sewa: apakah kenaikan uang sewa itu bersifat tetap atau apakah didasarkan pada CPI (Consumer Price Index). Jika demikian halnya, rundingkan batas persentase.

Persentase uang sewa: beberapa pemilik lahan akan minta uang sewa tetap ditambah persentase uang sewa (dari penjualan Anda). Persoalan untuk dirundingkan.

Kemudahan bagi penyewa: buat persetujuan tertulis mengenai tanggung jawab pemilik lahan dan tanggung jawab Anda untuk melakukan penyempurnaan yang perlu bagi pembukaan ruangan untuk bisnis. Barang Bukti "C" Konstruksi Pemilik Lahan harus dijadikan bagian dari sewa-guna-usaha. Silahkan melihat barang bukti contoh yang tersedia dalam sesi ini.

Hak untuk mengalihkan atau menyewakan kembali: Persetujuan pemilik lahan "untuk tidak ditolak dengan tidak masuk akal”

Papan nama: harap dirinci dengan barang bukti dan keterangan

Penyediaan untuk kebutuhan perluasan: jika Anda mempertimbangkan untuk memperluas bisnis Anda

Hak parkir: pastikan bahwa tempat parkir yang memadai tersedia. Di kebanyakan pusat perdagangan eceran para penyewa berbagi hak “tempat parkir bersama” Beberapa restoran atau gedung bioskop yang berdekatan dapat memonopoli tempat parkir yang Anda butuhkan.

Jaminan pribadi: hindari, sedapat mungkin. Jika jaminan pribadi dipersyaratkan, mintalah ahli hukum Anda mengkaji ulang klausula ini dengan cermat.

Tidak termasuk: mintakan bahwa tidak ada bisnis lain yang serupa dengan Anda diizinkan berusaha di pusat perbelanjaan tersebut jika dianggap perlu.

Semua sewa-guna-usaha mempunyai Keterangan

Angka (2)

1. Rencana lokasi berupa gambar dari isi semua toko, toilet, jendela, pintu, ventilasi alat pendingin serta listrik dan air.
2. Kriteria papan nama, masukkan gambar dari jenis dan papan nama yang Anda inginkan, pastikan untuk mencantumkan warna dan ukuran.
3. Kewajiban konstruksi, tentukan secara tepat apa saja yang akan dilakukan oleh pemilik lahan dan apa saja yang akan Anda lakukan.
4. Sjumlah kebutuhan khusus penyewai

Pertimbangan Untuk Menyewa atau Membeli

• Untuk bisnis baru, pertimbangan utama adalah kebutuhan modal untuk bisnis
• Apakah semua kebutuhan akan berubah? Jika demikian, menyewa mungkin lebih disukai
• Kalau membeli apakah tersedia insentif pajak dan insentif untuk mangambil pinjaman?
• Sebagian orang menghasilkan uang lebih banyak dari tanah bangunan daripada dari bisnis. Hubungi Departemen Pengembangan Masyarakat.
• Kepemilikan menetapkan biaya masa mendatang dan ketersediaan lokasi.

[Kembali ke atas]

Selesaikan Pekerjaan Rumah Anda

• Isilah formulir sewa-guna-usaha standar secara lengkap dengan segala kemungkinan yang penting untuk bisnis khusus Anda.
• Hadiri pertemuan Kamar Dagang setempat untuk mencari tahu mengenai peluang dan keprihatinan ditengah masyarakat.
• Lakukan evaluasi sepenuhnya terhadap sebuah lokasi khusus, termasuk melengkapi tabel "Kriteria Lokasi"
• Pelihara hubungan dengan Departemen Pengembangan Masyarakat
• Temukan dan kenali seorang pengacara tanah bangunan yang bagus
• Rundingkan sewa-guna-usaha sesungguhnya sebagai praktek latihan

[Kembali ke atas]

Kriteria Tempat\Lokasi

Anda dapat menciptakan "Model Lokasi" Anda sendiri agar dapat memelihara objektivitas pada saat mengevaluasi lokasi untuk bisnis Anda. Ini dapat dilakukan dengan pemberian nilai berbeda kepada semua faktor yang paling penting bagi bisnis khusus Anda. Kemudian setiap lokasi dapat dievaluasi terhadap segala ukuran ini.

Beberapa hal yang perlu diingat dalam pemilihan lokasi ini:

• Tidak ada yang lebih baik daripada "lokasi bagus terakhir.”
• Meniru kriteria lokasi pesaing paling sukses akan dapat membantu menghindari berbuat kesalahan.
• Jika Anda sedang membangun jaringan pertokoan, jangan sekali-kali menandatangani sewa-guna-usaha untuk lokasi kedua Anda sampai lokasi pertama Anda menguntungkan dan terbukti.
• Adalah lebih baik membayar uang sewa dalam jumlah yang sedang untuk lokasi bagus daripada membayar uang sewa tinggi untuk lokasi yang sedang-sedang saja.
• Jangan mengandalkan kepada agen sewa-guna-usaha untuk memutuskan pemiliha lokasi Anda.
• Mengemudi berkeliling dan berjalan di lingkungan sekitar adalah cara bagus untuk mencari lokasi.

Formulir berikut ini akan menyediakan pendekatan metodis untuk mengevaluasi kekuatan dan kelemahan dari setiap calon lokasi.

Pertama, lakukan evaluasi terhadap lokasi Anda untuk setiap faktor pada skala 1 hingga 10. Nomor 10 adalah yang tertinggi.

Kedua, tentukan pentingnya setiap faktor terhadap bisnis khusus Anda pada skala 1 hingga 5. Nomor 5 menjadi yang terpenting.

Kalikan nilai dengan bobot untuk menentukan skor dari setiap faktor. Tambahkan skor untuk memperoleh jumlah skor. Ulangi proses ini untuk setiap lokasi untuk memperoleh analisis perbandingan secara obyektif.

[Kembali ke atas]

Rencana Bisnis untuk Sesi 6: Pembukaan dan Pemasaran

Kami sungguh-sungguh menganjurkan Anda untuk men-download template rencana bisnis individu untuk sesi ini, yaitu Template Rencana Bisnis Dokumen 6, dan melengkapinya sekarang.

Bagian 6: Tanah dan Bangunan

MS Word

Petunjuk pengisian template rencana bisnis:

1. Setiap kotak memiliki judul permanen yang ditulis dengan HURUF BESAR
2. Di bawah setiap judul ada kalimat yang diawali dengan kalimat "Insert here". Ini berarti ada informasi yang perlu dimasukkan. Kotak ini akan membesar sesuai dengan semakin banyaknya informasi yang Anda masukkan, jadi gunakan seluruh tempat sesuai dengan kebutuhan Anda.
3. Setelah melengkapi setiap kotak, hapus kalimat "Insert here", hanya meninggalkan judul permanen dari kotak dan informasi yang Anda telah masukkan kedalamnya.

Kami anjurkan agar Anda mengisi setiap bagian dari rencana bisnis
sambil Anda melanjutkan mengikuti pelatihan.

Template untuk semua sesi 1-12 juga dapat di-download ke dalam komputer Anda sebagai sebuah dokumen tunggal.

Bagian 1-12: Semua

MS Word

Masukkan hasil temuan riset dan materi latar belakang secukupnya. Buatlah semenarik mungkin dengan menyajikan data latar belakang, biografi Anda, bagan, data demografis dan data riset. Setelah rencana bisnis Anda selesai disusun, cetaklah dan kumpulkan ke-12 bagian itu menjadi satu.

Banyak format rencana bisnis lainnya tersedia di perpustakaan, toko buku, dan dalam bentuk perangkat lunak.

[Kembali ke atas]

Kuis untuk SESI 6: Lokasi dan Sewa-guna-usaha

Lanjutkan ke Sesi 7: Akuntansi dan Arus Kas